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中国人热购海外房产 专家称警惕隐形成本

据报道,中国人掀起的海外房产购买热潮已经不是什么新鲜事了,但是随着美国房地产市场的回暖,中国人在美购房热还是一浪高过一浪。全美地产经纪商协会6月底发布的报告称,从房屋数量、销售额以及交易的单价来看,中国人已成为美国房地产市场最大的海外买家,中国人在美国买房的开支比美国本地居民或者国际投资者要高得多。

中新网7月11日电(房产频道 马榕)
国内楼市的调整,为火热的海外购房添了一把柴。7月8日美国全国房地产经纪人协会发布报告显示,在截至3月的一年内,中国人豪掷220亿美元在美国买房,同比增长72%,占外国人购房总额24%。也就是说,海外买家在美国买房的每1美元中,就有24美分出自中国人。

据了解,去年中国人在美国购房的单套平均成交量为83万美元,远高于美国平均房价25.6万美元,也高于国际购房者平均成交价的50万美元。2014年4月到2015年3月,中国买家在美国购房成交总额达到286亿美元,超过了任何其他非美国的买家群体。中国买家的购房交易量也首次超过其他非美国的群体,跃居首位。2014年4月到2015年3月间,美国市场上共卖出20.9万套住房,中国买家的交易量占到了16%,比例比前一年提高了7个百分点。亚洲富人喜欢投资房地产,中国富人在美国砸钱买房,出手大方。他们在美国购房,不仅是为了取得良好的投资回报,也是为了在当地自住。

值得关注的是,国人海外购房浪潮正在由原先的“富人阶级”向“中产阶级”蔓延,小额海外置业投资逐步升温。分析人士认为,国内房产价值透支、经济放缓成为近期国人海外买房数量猛增的一大诱因。与此同时,不确定的政策变数、变幻的海外房地产市场行情、出海投资交易陷阱等带来的诸多风险也浮出水面。

研究显示,2014年到2015年初,卖给中国人的房产中,有大约39%是用于自住,另有7%是供在美国上大学的孩子使用。以出租房为投资目的的只占23%,美国的房子中国买家中大约已经有一半已经在美国生活,考虑到近年来中国来美投资移民的暴涨,也就不足为奇了。中国人愿意来美国购房,对美国的房地产业,特别是洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约等大都市带来了巨大的影响。中国买家所购的海外房产中,有1/3以上是位于加利福尼亚州。

中国买房客海外捞金 “中产阶级”也来分一杯羹

尽管美国的房地产对中国的土豪颇具诱惑力,但专家再次提醒中国人,其背后的隐性成本和文化差异仍需要中国买家处处留心。在许多中国买家的心目中,美国的地产就是花园、游泳池、洋房的代名词。但实际上,如果忍受不了美国小镇的宁静生活,购买公寓才是享受东西海岸繁华都市的现实选择。对公寓的重视,尤其能够体现中美购房的文化差异。与其他国家的买家相比,中国的买家更看重房屋的朝向、门面的布局和周边的自然环境。不过美国的建房者并不会对此刻意关注,因此许多房屋的朝向不一,中国人所期待的正南正北并不是很多。让中国买家尤其忌讳的是,美国有些房子居然正对着公墓。

去年,土生土长的北京人李女士卖掉了她唯一的一套房子,这套位于朝阳区双井的两居室老楼民宅为她筹得了300多万人民币。利用这笔钱,她在休斯顿成功入手了六套房。李女士的算盘是:每个月一套休斯顿的房子出租可收益400多美金,用租金可以把原先北京的房子再租回来,除去这部分开支,每月还能赚将近1万元,每年可得收益10多万元。

美国同样也有学区房之说,好的公立的学区校区内的房子价格是非学区房的好几倍。中国买家要考虑的是,在美国买房子,并不能解决长期居住的身份问题。但不管是自住还是出租,买在不错的学区里,依然是选房的标准之一,因为好的学区其实也意味着好的治安环境。

“在美国买房投资,除去房产税等各项费用,收益率可以达到8%,加之租售比比较高,六七年就可能收回成本;相比之下,在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年,因而海外小额投资也是比较多的。”作为一家专业从事海外房产投资的机构,国信美投总裁陆鹤壬在接受中新网房产频道采访时表示,当前除了传统意义上的富豪热衷投资海外买房,中产阶级出海置业比例正在逐年提升。

养房成本是不得不考虑的不小的开支,购房者每年都需要向当地政府缴纳房地产税,这是地方政府的主要财政来源。房地产税与房屋的价值直接挂钩,一般为房屋估价值的1%到2%。由于近年来海外房产市场开始复苏,房地产税也开始上涨。房屋的装修改造、居住后的维修保养、中间的除冰化雪、花草的养护打理,其费用开支都比中国要高得多。如果住在环境更好的僻静小区里,还有开车以及后续的成本问题,这些都是中国买家买房时不能不考虑的。

陆鹤壬分析指出,“中国人海外买房子,基本分为自住和投资。海外投资型房子单价较低,在美国,大部分买家购买的房子总价在10万美金以下,其中有较多是金融危机时的法拍房,成本甚至低于建筑成本,因此投资价值较高。”

“很多人问我,这么便宜的房子为什么美国人自己不买?”
陆鹤壬说,那是因为美国人与中国人的消费观念不同,他们没有那么热衷于买房,很多人也没有这么多钱来买。

在陆鹤壬看来,美国的房地产市场发展较为成熟,虽然此前因为金融危机的影响一度跌入低谷,但是现在已经开始平稳回暖,因此投资价值也较为明显。

事实上,像李女士一样“精明”的中国海外买房客并不在少数,今年以来,数目更是增长迅速。美国全国房地产经纪人协会7月8日发布的报告显示,2013年4月至2014年3月的一年间,中国人在美购房总额达220亿美元,同比飙升近80%,占外国人在美购房总额的24%左右。

报告还显示,全美现房成交价中值为19.9万美元,而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元,为美国均价2.6倍。而且,中国人更喜欢现金购房,超过四分之三的中国购房客选择现金支付房款。

对于中国买房客海外捞金升温背后的原因,中原地产首席分析师张大伟向中新网房产频道分析称,“国内房产价值透支且经济放缓,而国外整体经济在复苏,房产投资价值较高。所以有很多人卖了国内房产,去国外投资。”

张大伟认为,与相比发达国家有一定差距的环境质量、教育水平等方面,也是国人选择置业或移民[微博]海外的考量因素。同时,他指出,不排除有部分灰色收入通过此途径外流。

在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来,海外投资热也是目前国内限购限贷政策下的区域分散化策略的体现。

海外置业暗藏风险 或受困于“中国思维”

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