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人民日报民生三问楼市:去库存 房价能降多少

昨天,中国社科院发布的2016年《社会蓝皮书》显示:95.4%的受访家庭有住房,19.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的住房。同日央行发布的问卷调查报告显示:52%的居民认为目前房价“高,难以接受”,18.4%的居民预期下一季度的房价会“上涨”。在降房价去库存的图景下,房价何去何从,仍然是各界关心的话题。

一提房子,大家最关心房价。中央经济工作会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。那么在去库存的过程中,房价能否下降,能下降多少?

城镇居民家庭91.2%有房

一问

受访家庭居民自有率:95.4%

农民工买房对去库存有何效果

城镇居民家庭住房自有率:91.2%

理论上10%的农民工市民化就能消化库存,关键要看政府的支持力度

家庭有两套以上住房:19.7%,较2013年增加1.1个百分点。

记者:进城农民工大概有多少潜在购房需求?

家庭人均建筑面积:50平方米,2013年47.3平方米。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉:国家统计局的数据显示,2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米,折合约440万套;商品房待售面积6.8亿平方米,折合约680万套。从这些数据中可以看出,理论上10%的农民工实现市民化,就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

第一套房产的自我估值:2015年的数据为平均每户房产估值31.4万元,其中城镇居民房产自我估值为46.7万元,农村居民房产估值为20.7万元。

然而,农民工就业地和其可以买得起的住房所在的地方,往往是分开的。比如90个重点城市的住房,往往都是农民工难以支付得起的住房,而他们支付得起的住房往往分布在县级市、县城或建制镇,这就大大增加了靠农民工去库存的难度。

52%居民认为目前房价高

海南省房地产中介行业协会会长、海南录德房地产股份有限公司董事长邱廷录:从长期来看,农民工群体有购房需求,这部分流动人口是未来购房的主力人群。至于有多少能转化成有效需求,还要看政府出台什么样的政策,支持力度有多大。

中国人民银行24日发布了四季度全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查报告。

记者:以目前的房价水平看,如何支持才能让农民工付得起首付款?

1.房价走势

刘洪玉:让农民工进入商品住宅市场买房,支付有困难。做个测算:当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米,如果按照90平方米估算,加上税费、装修等费用,保守计算一套房子总费用为50万元。

18.4%的居民预期下一季度的房价会“上涨”

据国务院农民工工作领导小组办公室2月发布的数据,外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作,其年家庭收入约为5万元,房价收入比达到10倍。30%的首付,也要拿出3年的全部家庭收入,如果考虑税费和装修等费用,负担也挺大。

52.7%的居民预期“基本不变”

从这个意义上来说,要让农民工在城市能够买得起或租得起房,必须要有政府的补贴。比如让农民工可以购买和租住保障性住房、对购房家庭给予金融支持和税收优惠,还可以采用租买混合的共有产权模式。要能够做到这些,必须要对现有的城镇住房制度进行改革,为政府给新落户农民工进行各种形式的补贴提供政策依据。

15.2%的居民预期“下降”

邱廷录:近几年我国农民工收入大幅度提升。就拿打零工来说吧,在二、三线城市打一天工都能赚200元以上,一线城市会更高。而本科毕业生在二、三线城市工作两三年后,月工资也仅达到3000元左右。所以,只要农民工肯吃苦,收入并不是大问题。以一线城市的收入去三、四线城市买房,大部分农民工支付首付款问题不大,但也不可能所有人均能买得起房,总会有一部分人群是选择租房的。

13.7%的居民表示“看不准”

记者:让农民工形成真正的购房能力,还应配套哪些措施?

2.准备买房吗

刘洪玉:促进农民工市民化,更多的是从促进城镇化发展、提高城镇化质量的角度看的。一个农民工家庭,如果有了稳定的就业和家庭收入,政府再提供必要的基本公共服务,就具备了成为真正的市民的条件,就产生了比较可靠的住房需求。

14.7%的居民未来3个月内准备出手购买住房

如果能够在政策支持下实现购买或租住住房,就会对消化库存、带动住房建设和投资有帮助。但如果仅仅是为了消化房地产库存来实现市民化,即在政策性住房金融支持下买房的同时,实现市民化,则会存在潜在金融风险。

3.房价高吗?

国家信息中心经济预测部宏观经济研究室主任牛犁:现在去库存的关键是要把农民工培育成新市民,让他们成为购房主力,这就要把他们纳入到很多政策体系当中,比如公租房、保障房等。同时,应该把房地产去库存同城镇化户籍改革结合起来。此外,还得让开发商降价,让房价合理回归。这样,面积小的、地段远一些的,新市民就能负担得起了。

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